Будет интересно

Консультация по налогов при продаже коммерческой недвижимости

консультация по налогов при продаже коммерческой недвижимости

Поскольку речь идет о коммерческой недвижимости, целью использования которой является получение прибыли, то следует рассматривать начисление и уплату налогов при продаже бизнес недвижимости предпринимателем.

Размер и порядок оплаты налога на сдачу жилья в аренду — тут.

Продажа коммерческого объекта предпринимателем

База налогообложения и налоговая ставка четко определяется НК РФ.

Система налогообложения российских предпринимателей

  • общая – ОСНО
  • упрощенная – УСН
  • единый налог на вмененный доход – ЕНВД

Различные системы налогообложения предпринимательской деятельности определяют разные ставки уплаты налогов.

Продажа объекта недвижимости предпринимателем на ОСН классифицируется как доход физ.лица (НДФЛ), и предусматривает ставку 13%.

Pro новостройку +7 (499) 450-27-46 (москва)

Положения статьи 346.14 НК РФ позволяют налогоплательщикам выбирать объект налогообложения.

Ставка для исчисления налога зависит от выбранного объекта:

  • 6% для доходов;
  • 15% для доходов за минусом расходов.

Следует учитывать, что нормы статьи 346.20 НК РФ закрепляют право на региональном уровне устанавливать дифференцированные ставки от 1% до 6% в отношении доходов и от 5% до 15% в отношении прибыли (доходы за вычетом расходов), а также понижать ставки до 0%.

Сбор с прибыли

Доходы от продажи коммерческой недвижимости в чистом виде не облагаются предприятиями, поскольку для них установлен налог на прибыль, который предусматривает уменьшение доходов на произведённые расходы. Так, организации перечисляют в бюджет платежи в размере 20% прибыли.

Post navigation

Когда речь идет о помещении, используемом в коммерческих целях, ситуация меняется, а в силу вступают другие нормы закона. Вне зависимости от того, на протяжении какого срока помещение использовалось для коммерции, сумма налога, который будет получен с предпринимателя, составит 13% от дохода, но это в случае, если он работает по общей схеме налогообложения. Если индивидуальный предприниматель отчитывается по упрощенной системе налогообложения, сумма налога составляет 6%, если речь идет исключительно о валовом доходе, и 15% в том случае, если выплата рассчитывается с учетом понесенных расходов.

Для предпринимателей, работающих на общей системе налогообложения, есть еще одна неприятная новость – при продаже объекта коммерческой недвижимости придется заплатить с дохода еще 18% налога на добавленную стоимость.

4 правила уплаты налогов физическим лицом при продаже коммерческой недвижимости

Конечно, применяя схемы с использованием нескольких юридических лиц, нельзя забывать о том, что налоговый орган имеет право проверить в соответствии с положениями ст. 40 Налогового кодекса РФ правильность применения цен по сделкам между взаимозависимыми лицами. В случае выявления отклонения цены сделки более чем на 20% от рыночной, «налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пеней, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги».

Суть схемы минимизации налогов с использованием иностранных компаний состоит в том.

Понятие коммерческой недвижимости

При этом ранее совершенно не учитывалось расположение объекта, его привлекательность для бизнеса или проживания, инфраструктура района местонахождения и прочие факторы.

К 2020 году планируется всю недвижимость коммерческую и жилую физических лиц и организаций перевести на «кадастровые» рельсы. Размер налога вырастет существенно и, прежде всего, для владельцев бизнес-зданий: торговых центров, офисов, кафе и ресторанов.

Продажа коммерческой недвижимости

Сделки по продаже коммерческой недвижимости в 2015 году и взимание с них налогов является достаточно сложными с юридической и практической точки зрения.

Налоги при продаже коммерческой недвижимости физическим лицом: обязательно ли их платить во время совершения сделки?

Абсолютно законно можно использовать оба варианта. В этом случае оттягивать заключение сделки – невыгодно. Из-за валютного курса рублевая стоимость недвижимости может существенно увеличиться, автоматически поднимая сумму налога.

Физические лица, которые зарегистрированы как ИП, могут использовать шанс не платить в бюджет, если оформят договор аренды с налогообложением арендных платежей от имущества, которое планируют продать. Уплатить 6% выгоднее, чем 13%, если других возможностей не платить налог нет.

Юридическим лицам наиболее выгодно совместить в одном налоговом периоде две сделки, чтобы минимизировать налоговую нагрузку: одну по продаже имущества, другую – по приобретению основных средств.

Возможные нюансы после сделки

Важноimportant
При этом статьёй 149 предусмотрены случаи, когда НДС не начисляется. Однако касательно коммерческой недвижимости такие моменты не оговорены: подпункт 22 пункта 3 говорит об освобождении только в случае реализации жилых домов и других жилых помещений. Таким образом, предприятия и ИП (кроме применяющих УСН) должны начислять НДС при продаже коммерческих помещений.

Вывод: сделки купли-продажи коммерческой недвижимости не льготируются при начислении НДС.


Однако порядок действия указанного налога предполагает вычет «входного» НДС, что можно применить в данном случае.

Следует обратить внимание на то, что независимо от статуса налогоплательщика должна быть подана декларация и уплачен налог. Сумму налога налогоплательщик рассчитывает самостоятельно.

В результате процедура покупки может затянуться на несколько месяцев.

Что касается налоговых последствий, то юридическое лицо заплатит с вырученной от реализации здания суммы налог на прибыль и НДС в той части, которая приходится на здание. Реализация же земли НДС не облагается (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).

Не только собственник, но и участник

Сэкономить время позволит второй способ — реализация через юрлицо. Для этого продавцу нужно создать новую организацию — общество с ограниченной ответственностью.
Причем размер уставного капитала создаваемого общества должен всего на 10 тыс. руб. превышать оценочную стоимость продаваемого здания. Далее здание вносится в качестве вклада в уставный капитал нового юрлица.

При этом нужно будет произвести независимую оценку здания. Но такой документ не будет лишним и при обычной купле-продаже.

НК РФ).

Примечание.Для заполнения декларации вы можете воспользоваться бесплатной программой, которая размещена на официальном сайте ФНС России в разделе «Программные средства / Декларация».

Декларацию можно подать лично или через представителя непосредственно в налоговый орган, направить почтовым отправлением с описью вложения, а также представить в электронной форме, в том числе через Единый портал госуслуг или личный кабинет налогоплательщика (п. 4 ст. 80 НК РФ).

Уменьшить доход на расходы по приобретению имущества вы можете, если у вас есть подтверждающие документы, в том числе договор купли-продажи, акт приема-передачи денежных средств. Их копии необходимо приложить к налоговой декларации (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

За нарушение срока подачи декларации установлен штраф.

Консультация по налогов при продаже коммерческой недвижимости

В случае реализации именно коммерческого имущества не допускается применение гражданами каких-либо вычетов и льгот, поскольку они предусмотрены только для доходов от продажи жилых помещений.

Предприятия и ИП включают в налоговую базу также весь полученный доход от продажи, однако в большинстве случаев (за исключением использования УСН с объектом «доходы») после покупки коммерческой недвижимости налогоплательщики имеют право учитывать в расходах для целей налогообложения затраты, связанные с приобретением имущества, либо амортизационные отчисления.

Как делится НДФЛ, если владельцев двое?

Нередки случаи, когда в качестве продавцов выступают два или несколько граждан в связи с тем, что объект коммерческой недвижимости был у них в долевой или совместной собственности.

Сумма дохода от продажи имущества будет соответствовать той доле, которой владел гражданин.

Консультация по налогов при продаже коммерческой недвижимости физическим лицом

Налогового кодекса, если продаваемые акции (доли) общества находились в собственности продавца свыше трех лет, то он освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц. Нередко по договору купли-продажи доли указывают цену сделки, которая меньше реальной, а оставшуюся часть денежных средств выводят из-под налогообложения, а затем она передается наличным путем либо кладется в банковскую ячейку и т.д.

Однако при реализации такой схемы купли-продажи объекта недвижимости у потенциального покупателя может возникнуть ряд вопросов: по сути, им приобретается не здание (помещение, сооружение), а некоторые доли (акции) организации, от имени которой действует продавец.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *