Поскольку речь идет о коммерческой недвижимости, целью использования которой является получение прибыли, то следует рассматривать начисление и уплату налогов при продаже бизнес недвижимости предпринимателем.
Размер и порядок оплаты налога на сдачу жилья в аренду — тут.
База налогообложения и налоговая ставка четко определяется НК РФ.
Различные системы налогообложения предпринимательской деятельности определяют разные ставки уплаты налогов.
Продажа объекта недвижимости предпринимателем на ОСН классифицируется как доход физ.лица (НДФЛ), и предусматривает ставку 13%.
Положения статьи 346.14 НК РФ позволяют налогоплательщикам выбирать объект налогообложения.
Ставка для исчисления налога зависит от выбранного объекта:
Следует учитывать, что нормы статьи 346.20 НК РФ закрепляют право на региональном уровне устанавливать дифференцированные ставки от 1% до 6% в отношении доходов и от 5% до 15% в отношении прибыли (доходы за вычетом расходов), а также понижать ставки до 0%.
Доходы от продажи коммерческой недвижимости в чистом виде не облагаются предприятиями, поскольку для них установлен налог на прибыль, который предусматривает уменьшение доходов на произведённые расходы. Так, организации перечисляют в бюджет платежи в размере 20% прибыли.
Когда речь идет о помещении, используемом в коммерческих целях, ситуация меняется, а в силу вступают другие нормы закона. Вне зависимости от того, на протяжении какого срока помещение использовалось для коммерции, сумма налога, который будет получен с предпринимателя, составит 13% от дохода, но это в случае, если он работает по общей схеме налогообложения. Если индивидуальный предприниматель отчитывается по упрощенной системе налогообложения, сумма налога составляет 6%, если речь идет исключительно о валовом доходе, и 15% в том случае, если выплата рассчитывается с учетом понесенных расходов.
Для предпринимателей, работающих на общей системе налогообложения, есть еще одна неприятная новость – при продаже объекта коммерческой недвижимости придется заплатить с дохода еще 18% налога на добавленную стоимость.
Конечно, применяя схемы с использованием нескольких юридических лиц, нельзя забывать о том, что налоговый орган имеет право проверить в соответствии с положениями ст. 40 Налогового кодекса РФ правильность применения цен по сделкам между взаимозависимыми лицами. В случае выявления отклонения цены сделки более чем на 20% от рыночной, «налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пеней, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги».
Суть схемы минимизации налогов с использованием иностранных компаний состоит в том.
При этом ранее совершенно не учитывалось расположение объекта, его привлекательность для бизнеса или проживания, инфраструктура района местонахождения и прочие факторы.
К 2020 году планируется всю недвижимость коммерческую и жилую физических лиц и организаций перевести на «кадастровые» рельсы. Размер налога вырастет существенно и, прежде всего, для владельцев бизнес-зданий: торговых центров, офисов, кафе и ресторанов.
Сделки по продаже коммерческой недвижимости в 2015 году и взимание с них налогов является достаточно сложными с юридической и практической точки зрения.
Абсолютно законно можно использовать оба варианта. В этом случае оттягивать заключение сделки – невыгодно. Из-за валютного курса рублевая стоимость недвижимости может существенно увеличиться, автоматически поднимая сумму налога.
Физические лица, которые зарегистрированы как ИП, могут использовать шанс не платить в бюджет, если оформят договор аренды с налогообложением арендных платежей от имущества, которое планируют продать. Уплатить 6% выгоднее, чем 13%, если других возможностей не платить налог нет.
Юридическим лицам наиболее выгодно совместить в одном налоговом периоде две сделки, чтобы минимизировать налоговую нагрузку: одну по продаже имущества, другую – по приобретению основных средств.
Вывод: сделки купли-продажи коммерческой недвижимости не льготируются при начислении НДС.
Следует обратить внимание на то, что независимо от статуса налогоплательщика должна быть подана декларация и уплачен налог. Сумму налога налогоплательщик рассчитывает самостоятельно.
В результате процедура покупки может затянуться на несколько месяцев.
Что касается налоговых последствий, то юридическое лицо заплатит с вырученной от реализации здания суммы налог на прибыль и НДС в той части, которая приходится на здание. Реализация же земли НДС не облагается (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).
Не только собственник, но и участник
Сэкономить время позволит второй способ — реализация через юрлицо. Для этого продавцу нужно создать новую организацию — общество с ограниченной ответственностью.
Причем размер уставного капитала создаваемого общества должен всего на 10 тыс. руб. превышать оценочную стоимость продаваемого здания. Далее здание вносится в качестве вклада в уставный капитал нового юрлица.
При этом нужно будет произвести независимую оценку здания. Но такой документ не будет лишним и при обычной купле-продаже.
НК РФ).
Примечание.Для заполнения декларации вы можете воспользоваться бесплатной программой, которая размещена на официальном сайте ФНС России в разделе «Программные средства / Декларация».
Декларацию можно подать лично или через представителя непосредственно в налоговый орган, направить почтовым отправлением с описью вложения, а также представить в электронной форме, в том числе через Единый портал госуслуг или личный кабинет налогоплательщика (п. 4 ст. 80 НК РФ).
Уменьшить доход на расходы по приобретению имущества вы можете, если у вас есть подтверждающие документы, в том числе договор купли-продажи, акт приема-передачи денежных средств. Их копии необходимо приложить к налоговой декларации (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
За нарушение срока подачи декларации установлен штраф.
В случае реализации именно коммерческого имущества не допускается применение гражданами каких-либо вычетов и льгот, поскольку они предусмотрены только для доходов от продажи жилых помещений.
Предприятия и ИП включают в налоговую базу также весь полученный доход от продажи, однако в большинстве случаев (за исключением использования УСН с объектом «доходы») после покупки коммерческой недвижимости налогоплательщики имеют право учитывать в расходах для целей налогообложения затраты, связанные с приобретением имущества, либо амортизационные отчисления.
Нередки случаи, когда в качестве продавцов выступают два или несколько граждан в связи с тем, что объект коммерческой недвижимости был у них в долевой или совместной собственности.
Сумма дохода от продажи имущества будет соответствовать той доле, которой владел гражданин.
Налогового кодекса, если продаваемые акции (доли) общества находились в собственности продавца свыше трех лет, то он освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц. Нередко по договору купли-продажи доли указывают цену сделки, которая меньше реальной, а оставшуюся часть денежных средств выводят из-под налогообложения, а затем она передается наличным путем либо кладется в банковскую ячейку и т.д.
Однако при реализации такой схемы купли-продажи объекта недвижимости у потенциального покупателя может возникнуть ряд вопросов: по сути, им приобретается не здание (помещение, сооружение), а некоторые доли (акции) организации, от имени которой действует продавец.
